口 頭 審 査 資 料
平成１９年９月５日
熊本市建築審査会御中
審査請求人 住所 熊本市秋津町秋田３４４２－４０
氏名 佐藤上 印
（年齢） ６０歳
住所 熊本市秋津町秋田＊＊＊＊
氏名 ＊＊＊＊ 印
（年齢） ＊＊歳
本日の公開口頭審査にあたり、審査請求人において時間的余裕がなく、事前
に文書を提出できなかったものについて、下記の通り資料を補足提出します。
記
（審査請求書、反論書における請求理由１２）の補足説明）
当該建築物の建築主が建築基準法第６条第一項に基づき建築確認を申請し、熊本市建
築主事がなした建築確認について、そもそも、「スーパーマーケット駐車場を敷地分割し、
土地の用途変更をして建築物を建て、焼鳥屋を自営したり、貸店舗の中華料理店として
使用する」ことは違法、かつ不当であることを以下のとおり指摘し説明します。
１．（添付１５…開発行為許可書の付属書類、及び添付１６…開発行為に関する工事の検
査済証の付属書類の文章の解釈について）
建築確認をなしたそもそもの土地の用途制限の根拠について、行政担当者に正した
ところ、「当時この件の所管の熊本県は、レークタウンを（市街化調整区域）住宅地と
して開発するにあたって、『建築協定を締結する』という締結の行為そのものを条件に
付したのである。当建築協定の中身について言及しているわけではなく、建築協定を
守る、協定に決めた制限などを基準にしろ、ということを開発条件に付しているので
もない」（それは、後段の『協定が廃止になった場合においても』との文章との関連か
らも、文章を作成者の文意、いわゆる立法趣旨を故意に尊重しない穿った読み方では
ないか…との私佐藤上の指摘にも）「これが、熊本市としての公式見解である。開発の
条件にはあくまでも『協定が廃止になった場合においても』以下の条件を遵守…とい
うだけのことである。で、この廃止後の条件には店舗は認められており、建築基準法
上、店舗には飲食店も含まれるという解釈で、開発許可条件に反していないというこ
とである」（建築協定は私法上の約束ごと、軽視するわけではないが、建築確認という
行政行為においては、建築基準法とかこの開発許可に付された条件に依拠する…との
主張）とのことであった。
さて、これではまるで国語の文章の読み方において、恣意的な解釈をしているとし
か考えられない。審査請求人は、行政担当者にこの見解の法的根拠を何度も尋ねたが、
確答はなく、隣の課（都市計画課）との統一見解であるとか、市の公式見解であると
か飲食店は建てられるとの判断だ、と強引に言い張るのみであった。
審査請求人の解釈では、昭和６０年、県知事が市街化調整区域を住居専用地域とし
て開発することを勤労者住宅生活協同組合（以下、住宅生協という）に許可するに際
し、当時３０歳後半から４０歳台の団塊の世代を中心とした勤労者世帯等に住宅地を
供給しなければならないとの時代背景、周辺の市街化計画への影響等を熟慮した結果、
一人協定（地権者は住宅生協一人）による建築協定、緑化協定を速やかに締結し、そ
の内容を本職（知事）と協議をすること、との条件を付して開発許可を与えた。
つまり、市街化調整区域でよりよい住環境を維持していく目的で、建築制限等を最
初の土地開発者に立案させ、これを事実上の建築上の基準とすることで市街化調整区
域の建築秩序を守らせることとした。元々何もなかった土地に新設する区域で、用途
地域が定まっておらず、まず用途を第一種住居専用地域として協定で決めて、隣地後
退距離等の細かい建築制限を、県知事が関わりながら決めていったのである。
その後、開発が完了し、いよいよ土地購入者が建築確認を申請するに際して、「あな
たの土地は市街化調整区域で、開発許可によって建築できますが、条件として建築協
定がありますので、これを守ってください。もし、将来（環境が大きく時代とともに
変化する等で）建築協定が廃止になったら、その場合は次のような制限を適用します」
という周知をしたものだと、それが素直な国語の読み方である。明らかに、開発行為
の許可にあたって県は建築協定（の建築制限条項）を単なる私的契約以上のものとし
て活用、重要に扱っている。
この点で建築主事は（建築協定は建築確認の対象法令ではないから、との固定観念
により、またおそらく、市街化区域における従来型の建築協定＝元々用途地域が定ま
っており、いわゆる上乗せ紳士協定と同じようなものと混同し）結局、根拠のない、
建築協定が廃止された場合を想定して記された、架空の基準を採用して建築確認をな
しており、したがって、スーパーマーケットの土地を用途変更することは都市計画法
による開発行為の許可条件に違反し、結局、当該建築確認をなしたことは建築基準法
に違反することとなる。（添付２４…行政担当者と審査請求人佐藤上との電話の内容）
２．（都市計画法３４条第１０号イによる開発許可を受けた開発区域内で行われる建築物
の建築許可手続き上の違法性について）
秋津レークタウンは、審査請求人が提出した平成１９年８月３１日付反論書で述べ
ているように、昭和６０年６月に開発行為の許可申請が出され、同年１１月に前記１．
で挙げた条件を付し、許可されている。その後、昭和６３年９月に開発工事が完了し、
検査済証が交付されている。
この開発は、都市計画法第３４条第１０号イによる、面積２０ｈａを下らない大規
模開発であり、開発許可を受けた開発区域内で行われる建築物の新築、改築、又は用
途の変更は、同法第４２条により、「当該開発許可に係る予定建築物等以外の建築物を
新築してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して当該開発許可に
係る予定の建築物以外の建築物としてはならない。ただし、都道府県知事が当該開発
区域における利便の増進上若しくは開発区域及びその周辺の地域における環境の保全
上支障がないと認めて許可したとき（中略）は、この限りでない」と規定しており、
明らかに当該建築物の建築は、新築、改築、用途変更の制限のすべてに違反している。
熊本市都市整備局発行の「開発許可申請の手引き」（以下、手引きという）によれば、
市街化調整区域における建築許可の手続きフローでも、建築主は前述のただし書きに
よる許可手続き（同法第４２条ただし書きによる許可申請を開発景観課に提出し、許
可申請審査を受け、熊本市開発審査会に付議され、答申を受けた後に建築許可証の交
付を受ける）を行わなければならず、これを経ずに建築主事によってなされた建築確
認処分は違法である。（手引き＝第一章－１４）
同法第３４条１０号イによる、開発許可を受けた開発区域内であっても、開発許可
で予定されていない、つまり小規模の建築物を新築、改築、又は用途の変更をする場
合は、同法第３４条第１号（開発区域の周辺の地域において居住している者の日常生
活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場その他これらに
類する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為）において認められた業種に限
定されるべきであり、これを規定している手引きによっても、居酒屋、テナント（自
営でないもの）は認められておらず、やはり当該行政処分は違法である。（手引き＝第
二章－５）（添付２５…手引き第一章－１４）（添付２６…手引き第二章－５）
３． 「敷地分割」に対する疑義について
秋津レークタウンは、市街化調整区域を住居専用区域として開発したものであるが、
開発の初期から著名な学識経験者が加わったプロジェクトチームによって、住民が終
のすみかとして安心して暮らせるよう構想が練られてできあがったものである。審査
請求人は残念ながら専門家でないため十分説明できないが、住民が毎日利用するスー
パーマーケットの駐車場を敷地分割して、開発目的に合致しない飲食店（住居地区の
客よりも他の市街化区域の客に飲酒させることを目的にしたもの）を開発区域内に建
築することは法的に制限を加えて抑制されている。そのほかにも、近年自然災害への
危機管理が叫ばれており、地震等への備えも地域として考えていかなければならない
が、このような広い場所は単に投資目的による利潤追求のために細切れにして店舗を
新設し、テナントに利用していくということでは、社会的役割が果たせない。建築協
定の用途制限等の条項で、敷地分割は違反していると考えられるが、市街化調整区域
での無秩序な敷地分割（建築基準法施行令第１条により、原則、１敷地に１建築物と
定義され、技巧的に敷地分割線を図面上に引くだけで容易に駐車場内に建築用地が創
造できる）には以上の理由により法的にも問題があるのではと捉えている。これにつ
いては建築審査会委員の見識あるご判断を仰ぎたい。
（添付２７…口頭陳述要旨（審査請求人 ＊＊＊＊））
以上
|
|
【都市計画法第４２条第一項に違反しているかどうかの検証方法について】
…審査請求人の指摘
（何時、誰が、何処に申請したか、残っている文書を調べる）
１） 「開発許可申請の手引き」（以下、手引きという）から、次の項目を調べる。
□ 建築主から熊本市開発景観課に建築許可申請が提出されたかどうか？
□ 熊本都市開発審査会に付議されたかどうか？
□ 同審査会から許可の答申がなされたかどうか？
□ 開発景観課から建築主に建築許可証が交付されたかどうか？
□ 建築主が提出した建築確認申請に同許可証が添付されていたかどうか。
２） □ 許可があった場合になされる都市計画法第４７条第六項第３号に基づく、
開発登録簿に当該建物の建築許可の旨が付記されているか。
３） なお、都市計画法第４２条第一項ただし書きの趣旨は、都道府県知事が当該開発
区域における利便の増進上若しくは開発区域及びその周辺の地域における環境の
保全上支障がないと認めて許可したもの、についてこれを例外的に認める、という
ものであり、本事案の建築物がこのような法の趣旨に添うものとは、とうてい
考えられないことです。
去る公開口頭審査でも、本日の新聞報道でも、「関係各課（部局）と合議し、問題ない
と判断した」との熊本市側の弁明がありましたが、この手続きはまったく法に定められ
ていない行政行為、行政判断であり、このこと自体が違法性の強いものです。
また、同法第９２条第四項、又は第六項には、許可なく建築物を建築した者は、５０
万円以下の罰金を科されること、の厳重な罰則規定がありますことを付言します。
（最後に）
審査請求人から言うまでもなく、行政不服審査法第１条に規定されているように、建
築審査会は当該行政処分についての違法性のみならず、不当性も審査の対象となる
（社会通念上是認し難い程度の手段の意。必ずしも不法なものとは限らない。たとえ
合法な場合でも、不当なものとなることがある）も審査の対象となるものです。審査
請求人から何度も訴えましたように、元々当該建築物の建築主は、スーパーマーケット
を潰して、分譲住宅として販売するつもりで用地を購入しているものです。居住専用
地域で、近くのスーパーマーケットがなくなるようであれば、他の代替の商店が近くに
ないレークタウン住民にとっては死活問題です。市民にとっては裁判所より簡素な
手続きで、行政の間違いを修正できる最も身近な機会です。行政の不当性を訴える
ことのできる唯一の機会だとも言えます。どうか公正、英断をもって裁決をいただき
ますよう、重ねて具申させていただきます。ここに至るまでの建築審査会委員長はじめ
委員各位のご尽力に深く感謝する次第です。
以 上
|
|
|
| このホームページは、「秋津レークタウン建築協定を守る会」が公開しているものです。ご質問などございましたら次までご連絡ください。 〒861-2105
熊本市秋津町秋田 3442-40 佐藤上（さとうのぼる） 電話： 050-3664-1706 電話（携帯）： 080-5245-3100 メール：
noboru@laketown.pc-door.com （ついでに私佐藤のPCお悩み相談処のお店の宣伝も…!! http://pc-door.com/ どうぞおいでください） |
|
|